Auf einem eigenen Grundstück neu bauen? Diese Abwägung steht am Anfang vieler Eigenheimentscheidungen. Wer sich für den Neubau entscheidet, braucht als allererstes eines: ein Grundstück.
Das Grundstück ist die Grundlage für alles, was danach kommt – Planung, Genehmigung, Finanzierung, Bauzeit. Wer hier falsch kauft oder zu wenig prüft, zahlt im weiteren Verlauf drauf. Manchmal mit Geld, manchmal mit Zeit, manchmal mit beiden.
Dieser Artikel erklärt, was beim Grundstückskauf geprüft werden muss, wie der Bodenrichtwert funktioniert, was der Bebauungsplan vorschreibt – und was ein unerschlossenes Grundstück wirklich kostet.
Das Wichtigste zum Thema grundstück kaufen in Kürze:
- Das Grundstück bestimmt, was gebaut werden darf, was der Bau kostet – und wie lange das Genehmigungsverfahren dauert.
- Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert pro Quadratmeter Boden in einer Region – abrufbar kostenlos über das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslands.
- Der Bebauungsplan legt GRZ, GFZ, Geschosszahl, Dachform und Baugrenzen fest. Gibt es keinen B-Plan, gilt § 34 BauGB.
- Erschließungskosten werden häufig unterschätzt: Unerschlossene Grundstücke können trotz niedrigem Kaufpreis teuer werden.
- Ein Baugrundgutachten vor dem Kauf kann teure Überraschungen bei Fundament und Bodenplatte verhindern.
- Nørvik Homes braucht ein bestehendes Grundstück des Bauherrn – das gibt Ihnen volle Kontrolle über Lage und Kaufpreis.
Grundstück kaufen: Was vor der Suche geklärt sein muss
Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte vor der aktiven Suche drei Fragen beantworten: Wo soll das Grundstück liegen? Wie groß muss es sein? Und was darf es kosten – inklusive aller Nebenkosten?
Die Lage ist der wichtigste Werttreiber – heute und beim späteren Weiterverkauf. Laut einer Prognose für 2026 stagnieren die Grundstückspreise bundesweit im Durchschnitt, allerdings bleiben gefragte Lagen in Metropolregionen teuer, während ländliche Regionen deutlich moderatere Preise bieten. In Thüringen oder Sachsen ist Bauland teils für unter 100 €/m² erhältlich – in München sind es laut Gutachterausschuss Bayern rund 2.250 €/m² im stadtweiten Durchschnitt.
Wer bereit ist, einen Blick über Stadtgrenzen hinaus zu wagen, findet oft dasselbe Preisniveau wie innerhalb der Stadt – bei wenigen Kilometern Unterschied.
Mehrfamilienhaus kaufen oder neu bauen: Die Entscheidung verstehen
Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, kauft eine fertige Immobilie mit festgelegtem Grundriss, bestehendem Zustand und laufenden Mietverträgen. Wer neu baut, baut nach eigenen Vorstellungen – auf einem Grundstück, das er selbst wählt.
Beide Wege haben ihre Logik. Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bietet sofortige Einnahmen und keinen Bauprozess. Der Neubau bietet maximale Planungsfreiheit, Energieeffizienz nach aktuellem Standard und kein verstecktes Sanierungsrisiko.
Wer sich für den Neubau eines Einfamilienhauses entscheidet, braucht ein eigenes Grundstück. Das ist der erste und oft zeitaufwendigste Schritt. Wer diesen Schritt gut macht, hat später weniger Probleme.
Ihr Ansprechpartner
Willy Kreubel
Vertrieb · Nørvik Homes
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Willy begleitet Sie vom ersten Gespräch bis zur Baugenehmigung – persönlich, ohne Druck und ohne Umwege.
Bebauungsplan: Was er regelt – und was passiert, wenn es keinen gibt
Der Bebauungsplan ist das wichtigste Dokument beim Grundstückskauf. Er legt fest, was auf dem Grundstück gebaut werden darf – und was nicht. Kein Bauantrag wird ohne Prüfung des B-Plans entschieden. Die Baugenehmigung ist direkt abhängig.
| GRZ (Grundflächenzahl) | Gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden darf. GRZ 0,4 bedeutet: max. 40 % Fläche überbaubar. |
| GFZ (Geschossflächenzahl) | Bestimmt das Verhältnis von Gesamtgeschossfläche zur Grundstücksgröße. GFZ 0,8 bei 500 m² = max. 400 m² Geschossfläche. |
| Geschosszahl | Wie viele Vollgeschosse erlaubt sind – relevant für zweigeschossige Modelle wie VIDAR oder RAN. |
| Dachform / -neigung | Manche B-Pläne schreiben Satteldach vor. Flachdach oder Pultdach muss genehmigungsfähig sein. |
| Baugrenzen | Legt fest, in welchem Bereich des Grundstücks gebaut werden darf – nicht das gesamte Grundstück ist Baufenster. |
| Abstandsflächen | Mindestabstände zur Grundstücksgrenze – in Landesbauordnungen geregelt, durch B-Plan konkretisiert. |
Gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB: Das Bauvorhaben muss sich in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügen. Das klingt flexibel, ist aber schwerer kalkulierbar – die Behörde entscheidet im Einzelfall, und Nachbarn können Einspruch einlegen.
Vor dem Kauf eines Grundstücks ohne B-Plan empfiehlt sich eine Bauvoranfrage beim Bauamt. Sie kostet eine geringe Gebühr und gibt Rechtssicherheit darüber, ob das geplante Haus grundsätzlich genehmigungsfähig ist.
Bodenrichtwert: Was er ist – und wie man ihn nutzt
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert pro Quadratmeter Boden in einer bestimmten Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden auf Basis echter Kaufpreise ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert.
Er ist über das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslands kostenlos abrufbar. Laut Sparkasse gilt dabei: Der Bodenrichtwert ist kein Festpreis, sondern ein Orientierungswert. Der tatsächliche Kaufpreis kann je nach Lage, Zuschnitt, Erschließungszustand und aktueller Marktlage abweichen.
Wie man den vorläufigen Grundstückswert berechnet:
| Schritt 1 | Bodenrichtwert für die Region über BORIS-Portal abrufen (z. B. BORIS-D, BORIS-BW, BORIS-NRW) |
| Schritt 2 | Bodenrichtwert × Grundstücksgröße in m² = vorläufiger Grundstückswert |
| Schritt 3 | Zu- oder Abschläge je nach Lage, Zuschnitt und Erschließungsgrad |
| Schritt 4 | Angebotspreis mit dem ermittelten Wert vergleichen – deutliche Abweichungen hinterfragen |
Ein Angebotspreis deutlich über dem Bodenrichtwert ist kein automatisches Ausschlusskriterium – aber ein Signal, genauer hinzuschauen.
Baugrundstück finden: Erschließung und Bodenbeschaffenheit
Ein günstiges Grundstück kann teuer werden – wenn es nicht erschlossen ist oder wenn der Baugrund besondere Anforderungen an das Fundament stellt.
Erschließung
Als erschlossen gilt ein Grundstück, das an Strom, Wasser, Abwasser und eine öffentliche Straße angeschlossen ist. Teilerschlossene oder unerschlossene Grundstücke klingen preiswert – die Erschließungskosten bis zur Grundstücksgrenze trägt jedoch fast ausschließlich der Käufer. Je nach Lage und Entfernung zur Versorgungsleitung können das 10.000 bis 30.000 € oder mehr sein.
Bodenbeschaffenheit und Baugrundgutachten
Die Tragfähigkeit des Bodens bestimmt, welche Fundamentlösung nötig ist – und was sie kostet. Weicher Boden, hoher Grundwasserspiegel oder Altlasten können die Fundamentkosten erheblich erhöhen. Ein Baugrundgutachten vor dem Kauf kostet typischerweise einige hundert Euro und schützt vor deutlich teureren Überraschungen nach dem Kauf.
Praxishinweis: Alte Gebietsbezeichnungen wie ‚Im Torfbruch‘, ‚Am alten Fluss‘ oder ‚Steinäcker‘ sind oft direkte Hinweise auf Bodenprobleme – diese Bezeichnungen haben einen Grund.
Hinterlieger- und Helikoptergrundstücke
Manche Grundstücke haben keine direkte Anbindung an eine öffentliche Straße. Sie sind nur über Nachbargrundstücke zugänglich. Für solche Hinterliegergrundstücke muss ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen sein. Fehlt dieses Recht, ist das Grundstück de facto nicht bebaubar.
Grundstück kaufen: Die Nebenkosten, die viele vergessen
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Beim Grundstückskauf kommen immer folgende Positionen dazu:
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises – je nach Bundesland. In Thüringen aktuell 6,5 %. |
| Notarkosten | Ca. 1–1,5 % des Kaufpreises – für Beurkundung und Grundbucheintragung |
| Grundbucheintragung | Ca. 0,5 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision | Sofern über Makler gekauft: üblicherweise 3–7 % inklusive Mehrwertsteuer |
| Baugrundgutachten | Ca. 500–2.000 € – je nach Umfang und Anzahl der Bohrpunkte |
| Erschließungskosten | Variabel – bei unerschlossenen Grundstücken teils erheblich |
Als Faustregel gelten Kaufnebenkosten von ca. 10–15 % des Grundstückskaufpreises. Bei einem Grundstück für 100.000 € kommen damit 10.000–15.000 € Nebenkosten dazu, bevor der erste Spatenstich gesetzt ist.
Grundstück Bebauung: Was für ein Nørvik-Haus gebraucht wird
Nørvik Homes baut auf bestehendem Grundstück des Bauherrn. Das ist kein Nachteil – es ist die Voraussetzung dafür, dass Sie Lage, Größe und Preis selbst bestimmen. Das Unternehmen liefert das Haus, nicht das Land.
Was das Grundstück können muss:
| Eingeschossige Modelle (IDUN, MIMIR) | Benötigen mehr Grundfläche – ca. 300–500 m² Grundstück je nach Bebauungsplan und GRZ |
| Zweigeschossige Modelle (VIDAR, RAN) | Kommen mit schmaleren Grundstücken aus – je nach GRZ und Abstandsflächen ab ca. 300 m² |
| Bebauungsplan | Muss Geschosszahl, Dachform und GRZ des gewählten Modells erlauben |
| Erschließung | Vollständige Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser, Straße) als Voraussetzung |
| Ausrichtung | Südausrichtung des Hauptgebäudes verbessert PV-Ertrag und Wohnqualität |
Wer unsicher ist, ob ein bestimmtes Grundstück für ein Nørvik-Modell geeignet ist, kann das im ersten Gespräch mit Willy klären – bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Häufige Fragen zum Thema grundstück kaufen
Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland?
Bauland ist voll erschlossen und sofort bebaubar. Bauerwartungsland ist für zukünftige Bebauung vorgesehen, aber noch nicht baureif – es fehlt oft an Erschließung oder gültiger B-Planaufstellung. Für ein Bauvorhaben in absehbarer Zeit kommt nur Bauland in Frage.
Wie finde ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück?
Über das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes – kostenlos und öffentlich zugänglich. Der Bodenrichtwert gibt den amtlichen Durchschnittswert pro Quadratmeter Boden in einer Bodenrichtwertzone an. Er ist ein Orientierungswert, kein Festpreis.
Was kostet ein Baugrundstück in Deutschland?
Die Spanne ist enorm. Laut aktuellen Marktdaten liegen die Preise in ländlichen Regionen Thüringens oder Sachsens bei unter 100 €/m², während in München Bodenrichtwerte von rund 2.250 €/m² gelten. Für ein 400 m² Grundstück bedeutet das zwischen 40.000 und 900.000 € – zuzüglich Nebenkosten.
Was passiert, wenn es für ein Grundstück keinen Bebauungsplan gibt?
Dann gilt § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügen. Die Behörde entscheidet im Einzelfall. Eine Bauvoranfrage vor dem Kauf schafft Rechtssicherheit und kostet nur eine geringe Gebühr.
Muss ich vor dem Grundstückskauf ein Baugrundgutachten einholen?
Rechtlich nein, praktisch fast immer empfehlenswert. Ein Baugrundgutachten deckt Tragfähigkeit, Grundwasserspiegel und mögliche Altlasten auf. Diese Faktoren bestimmen den Fundamenttyp – und damit einen erheblichen Kostenblock. Wer das Gutachten weglässt, trägt das Risiko selbst.
Grundstück kaufen und dann bauen: Was Nørvik Homes dazu braucht
Nørvik Homes baut auf Ihrem Grundstück. Vor dem ersten Gespräch müssen Sie das Grundstück noch nicht besitzen – aber Sie sollten wissen, in welcher Region Sie suchen und welche Größenvorstellung Sie haben.
Willy beantwortet Fragen dazu, welche Grundstücksanforderungen die einzelnen Modelle stellen – und was beim Bebauungsplan zu prüfen ist, bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird.
Fazit
Grundstück kaufen ist der erste und oft unterschätzte Schritt auf dem Weg zum eigenen Haus. Bebauungsplan, Bodenrichtwert, Erschließungszustand und Bodenbeschaffenheit entscheiden darüber, ob das Grundstück zum Vorhaben passt – und was es wirklich kostet.
Wer diese Punkte vor dem Kauf prüft, vermeidet die häufigsten Fehler. Und wer weiß, was sein Haus können muss, kann gezielter suchen – statt das erstbeste verfügbare Stück Land zu kaufen.
Quellen
- baumentor.de – Grundstück kaufen: 10 Dinge, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten (Februar 2026)
- Sparkasse – Bodenrichtwert verstehen und nutzen
- wohnen-und-finanzieren.de – Grundstückspreise 2026: Aktuelle Marktlage
- bodenrichtwerte-deutschland.de – Baugrundstück kaufen: Worauf Sie achten müssen
- mein-eigenheim.de – Checkliste Grundstückskauf
- Wüstenrot – Grundstückskauf: Tipps für Bauherren
